UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI 1.7.2010

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI 1.7.2010

Mikä muuttuu?

Varsinainen yhtiökokous

• voidaan pitää 6 kuukauden kuluttua tilikauden päättymisestä, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi määrätty lyhyemmästä ajasta.
• määräaikaa sovelletaan ensimmäisen kerran 2011 pidettävään varsinaiseen yhtiökokoukseen
• yhtiökokouskutsu on toimitettava 2 viikkoa ennen kokousta, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi määrätty lyhyempi aika.

Kunnossapitotarveselvitys

Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat lisääntyvät. Hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys rakennusten seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Usein kunnossapitotarveselvitys perustuu asiantuntijan selvityksiin kiinteistön kunnosta.

• kertoo kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen ja yhtiövastikkeeseen
• esitetään ensimmäisen kerran 2011 varsinaisessa yhtiökokouksessa
• ohjaa taloyhtiön tavoitteellisuutta ja pitkäjänteistä toimintaa
• osakkeenomistajalla oikeus tietää kiinteistön kunnossapitotarve
• perusta korjaussuunnittelulle

Päätöksenteko ja kunnossapitovastuu

Päätöksen teko helpottuu. Osakas maksaa yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksen mukaisesti mutta yhtiökokous voi poiketa vastikeperusteesta kun:
• päätetään hissin jälkiasennuksesta
          kustannukset jaetaan sijaintikerroksen mukaan
• kun yhtiö saa säästöä osakkaan aiemmin tekemästä kunnossapito tai muutostyöstä
          osakasta voidaan hyvittää säästöä vastaavasti
• kun toimenpide kohdistuu huoneistoihin ja jokaisesta huoneistosta aiheutuva kustannus on yhtä suuri.
          voidaan päättää kulujen jakamisesta tasan

Yhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu säilyy pääosin ennallaan. Yhtiön vastuulle siirtyvät:
• koko WC-istuimen kunnossapito
• sähköpattereiden kunnossapitovastuu. Koskee myös yhtiön toteuttamaa lattialämmitystä

Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja ?

Yhtiössä alle 30 huoneistoa

• toiminnantarkastaja
- maallikkotarkastaja
- riittävä taloudellisten asioiden tuntemus
- riippumaton
• voidaan valita lisäksi tilintarkastaja
KHT, HTM tai JHT

Yhtiössä 30 huoneistoa tai enemmän

• tilintarkastaja KHT, HTM, JHT
• mikäli yhtiöjärjestyksen mukaan on valittava kaksi tilintarkastajaa, voi yhtiö valita toiseksi tarkastajaksi toiminnantarkastaja muuttamatta yhtiöjärjestystä.

HUONEISTON KORJAUSTÖISTÄ ILMOITETTAVA ENNAKKOON

Mitkä remontit pitää ilmoittaa?
• esim. kylpyhuone- tai keittiöremontit
• hanojen tai wc-istuimen vaihto
• remontti, jolla voi olla vaikutusta lämmitysjärjestelmään, vedenjakeluun, sähköihin, viemäröintiin, ilmastointiin tai akustiikkaan (esim. seinien siirtäminen)
• lattiaremontti (esim. jos vaihdetaan muovimatto parkettiin)
• jos olet epävarma, kysy aina ennen remontin alkamista isännöitsijältä
• pieniä pintaremontteja ei tarvitse ilmoittaa (esim. tapetointi ja maalaus)

Milloin, mihin ja miten pitää ilmoittaa?
• kirjallisesti ennen remontin alkamista isännöitsijälle
• tarkemmat ohjeet ja ilmoituslomake www.tilikeskus.net

Mitä ilmoitetaan?
• osakkaan nimi, osoite ja yhteystiedot
• mitä korjataan
• remontin alkamisaika ja arvioitu kesto
• kuka remontin tekee (myös suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja työnvalvojien yhteystiedot

Tuleeko uudesta ilmoituskäytännöstä kustannuksia?
• osakkaalta peritään remontin valvonnasta aiheutuvat kustannukset

Osakkeenomistajien remonttien valvonta

Yhtiö on velvollinen järjestämään valvonnan

Lain mukaan yhtiöllä on oikeus ja velvollisuus valvoa osakkeenomistajan kunnossapito ja muutostyöt. Koska kyseessä on taloyhtiön vastuulla oleva asia, yhtiö huolehtii valvojan tilaamisesta. Asiaan ei vaikuta se, vaikka valvontakustannukset maksaa osakkeenomistaja.

Miksi valvontaa tarvitaan?

Hyvällä valvonnalla varmistetaan hyvä lopputulos ja vähennetään vahinkoriskiä. Valvonnasta laaditaan raportti, jonka yhtiö säilyttää.

Milloin valvonta on tarpeen?

Valvonta on järjestettävä, jos työ vaikuttaa merkittävästi yhtiön vastuulla oleviin rakennuksiin tai kiinteistöön.Tyypillisin esimerkki on perushuoneremontit jossa kunnostuksen kohteena ovat mm. vesieristeet ja järjestelmät.

Valvonta ei poista osakkeenomistajan vastuuta

valvonta ei poista osakkeenomistajan vastuuta työnsä huolellisesta suorittamisesta. Remonttia suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle huolimattomasti suoritetun remontin aiheuttamista vahingoista.

Osakkeenomistaja vastaa valvontakustannuksista

Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa kaikista kustannuksista, mukaan lukien valvonnasta aiheutuvat kulut. osakas vastaa myös ylimääräisistä hallinnon kuluista kuten kokouspalkkioita. Osakkeenomistajalla on oikeus saada riittävä erittely maksettavaksi tulevasta summasta

01.07.2010